Как иностранный гражданин государства-члена ЕС, вы можете без проблем покупать недвижимость в Испании «haus kaufen costa brava«. Однако к покупке применяется испанский закон. В отличие от законодательства Германии, например, нет записи в земельной книге, а заключение договора купли-продажи устанавливает право собственности на недвижимость.
Здесь мы собрали для вас важные моменты, чтобы поиск дома мечты в Испании не превратился в кошмар.
Оглавление
Требования к покупке недвижимости в Испании
Испанский налоговый номер: если вы хотите купить недвижимость в Испании, вам сначала понадобится испанский налоговый номер, «Número de Identificación de Extranjeros» или для краткости «NIE». Вы должны указывать этот номер во всех юридических сделках (договор купли-продажи, договор аренды, открытие банковского счета и т. Д.). Его можно подать в местных иммиграционных органах Испании или в испанских консульствах за рубежом.
Счет в испанском банке: при заключении договора купли-продажи в Испании по-прежнему принято предъявлять чек на согласованную цену покупки. Для этого вам понадобится счет в испанском банке, который, в свою очередь, требует, чтобы вы предъявили свой NIE, чтобы открыть его.
Отличия в договоре купли-продажи в Испании
В отличие от Германии, договор купли-продажи в Испании не требует нотариального заверения. Это могло быть юридически заключено как договор частной купли-продажи. Однако это будет означать, что запись в земельной книге не может быть изменена соответствующим образом, поэтому абсолютно желательно подписать договор купли-продажи у нотариуса.
В Испании принято заключать договор бронирования (contrato de arras). Покупатель платит комиссию за бронирование, а продавец взамен соглашается не продавать недвижимость кому-либо еще. Уплаченная комиссия будет вычтена из покупной цены при заключении договора купли-продажи. Если покупатель решит не покупать, он потеряет произведенный платеж.
Нанять агента по недвижимости
Покупка дом на коста брава иногда может быть нервным процессом, особенно если вы не говорите на этом языке. Часто рекомендуется нанять агента по недвижимости Damlex Realty, которому вы доверяете, который не только поможет вам с поиском подходящей недвижимости, но и с формальностями договора купли-продажи. Это сэкономит вам время и деньги — и кучу нервов.
Различия между немецким и испанским рынками недвижимости
Хотя недвижимость в Германии не слишком отличается от домов и квартир в Испании, есть несколько отличий, на которые следует обращать внимание при поиске и просмотре недвижимости, villa à vendre sur la costa brava:
Жилая площадь:
В рекламе на испанских порталах недвижимости обычно указывается не жилая площадь, а площадь пола. Иногда этот факт недостаточно выражен и может запутать иностранных пользователей.
Замер:
«Многие замеры, приведенные в рекламе, неверны. В некоторых случаях включаются общие зоны. В других случаях площадь основания рассчитывается как площадь на 30% больше жилой площади, и это неверно. Однако указанная площадь очень важна, потому что при нынешних ценах разница в 6 или 7 квадратных метров существенно повлияет на окончательную цену. Агент по недвижимости должен быть максимально добросовестным, тщательно обмерять недвижимость и рассчитывать площадь помещения исходя из длины фасада. Этот метод нельзя использовать для расчета площади во всех случаях; однако только в этих случаях следует использовать этот метод и применять проценты.
Площади террас или балконов никогда не включаются, и всегда должно быть ясно, идет ли речь о площади пола или жилой площади. Если в квартире есть кладовая, ее площадь нужно указывать отдельно, так как цена квадратного метра варьируется », — поясняет Пабло Гарсия из архитектурного бюро Atrezo Arquitectos.
Документация:
Для продажи квартиры необходимо несколько сертификатов и документов. «Должны быть доступны запись в земельной книге (nota simple), технический осмотр зданий (ITE — Inspección técnica de edificions) и любые обременения. Хороший агент по недвижимости не должен ограничиваться показом квартиры; запросите конкретную информацию. Риэлторы являются экспертами и должны хорошо разбираться в недвижимости, которую они продают ».
План этажа:
«Я видел очень неточные планы этажей, которые больше соответствовали эскизу, чем архитектурному чертежу. Многие агенты по недвижимости заполняют эти планы слишком маленькой мебелью. Создается впечатление, что все умещается идеально, даже несмотря на то, что размеры спущенной кровати на самом деле составляют всего 70 х 180 см. Если имеется план этажа, он должен содержать точную информацию о жилой или полезной площади каждой комнаты.
Рисунок может содержать мебель; однако они должны быть масштабными и реалистичными. План должен быть подписан агентом по недвижимости и отражать реальность ».
Описание материалов и поверхностей:
Паркет — это не то же самое, что ламинат, а также окна с одинарным или двойным остеклением. «Разница в цене значительна, поэтому нельзя просто описывать недвижимость, особенно когда речь идет о несуществующем оборудовании или лучшем качестве. Если исполнение указано как особая добавленная стоимость, это следует тщательно проверить. Потому что сантехника отдельно не упоминается, это что-то принципиальное. Вода, отопление, электричество … Вы должны знать, когда была построена недвижимость и когда проводились ремонтные работы ».
Изменения в планировке комнаты:
«Когда я осматривал дом, случилось так, что человек, который показал мне, сказал мне, как разделить комнаты. Дома не строятся как кукольные; есть водопроводные трубы, дымоходы и, прежде всего, несущие стены, которые нелегко снести. Если мы хотим узнать, какая планировка подходит для дома или квартиры, мы должны связаться с инженером-строителем. Еще одна классика — закрытие террасы или балкона: «То, что они были закрыты на других этажах, не означает, что мы можем сделать то же самое. Эта тема сложнее, чем кажется », — говорит архитектор.
Градостроительные и строительные нормы и правила:
Необходимо иметь информацию о законности земли в городских условиях и проверять, есть ли незаконные, возможно, уже предписанные постройки. «Важно знать, что законные территории и незаконно застроенные территории нельзя оценивать одинаково, особенно если они не могут быть легализованы в будущем. Еще одна тема — квартиры в подвале; это подозрительно с самого начала. В этих случаях необходимо запросить первое разрешение на проживание, чтобы убедиться, что квартира законна и может использоваться в качестве жилого помещения. Однако это исключительные случаи ».
Цена:
«Средняя цена недвижимости в данном районе определяется ценами, по которым осуществляется продажа; эти цены указаны в актах и земельных книгах. Следует учитывать только эти цены, а не цены, которые соседи в этом районе запрашивают за свою недвижимость.
НДС на агентские сборы:
«Когда агенты по недвижимости устанавливают свои агентские сборы, они должны указать, включен ли НДС. Это может привести к путанице, и вы можете предположить, что комиссия составляет 3% без учета 21% НДС ».
Все это может показаться утомительным; Однако стоит учесть эти моменты перед покупкой недвижимости в Испании, чтобы в дальнейшем избежать неприятных сюрпризов.
